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因地制宜 發展高雄特色都更

                                                                                               2022/09/08 04:10工商時報郭及天/高雄

          房市專家田大全（左一）主持，與談人包括高雄工務局副局長黃榮慶（左二起）、崔媽媽基金會執行長呂秉怡、大高雄不動產開發公會理事長洪光佐、高雄不動產估價師公會理事長鄭清中、高雄都更聯盟協會理事長陳永森、高雄建築師公會副理事長林建宇。圖／陳彥豪

          相較台北都更危老已成顯學，高雄都更腳步相對緩慢，尤其城中城大火事件突顯房屋老舊衍生居住安全的議題，工商時報7日舉辦「城市再生、安居高雄」高峰論壇，邀集產官學各界探討都更議題，產業界認為，不應依循台北經驗和模式、拘泥「一坪換一坪」，要發展「高雄特色的都更」。

          據統計，相較於台北市都更已核准830件，高雄市目前僅23件，高雄危老重建亦僅核准84件，在六都中排名第五，僅勝過新興城市的桃園。大高雄不動產開發商業同業公會理事長洪光佐表示，近年高雄招商有成，衍生許多土地需求，高雄人口很快就會到300萬人，都更在高雄並非建商主要開發案源，建商更習於以購地的方式開發，然而都更危老的目的在於防災，尤其在城中城大火後政府積極推動都更；不過高雄應有屬於高雄都更的方式， 否則就會像台北一樣，投入一都更案得花上七至十年。

          洪光佐表示，高雄都更不一定用舊思維整合，城中城採用「權利轉換」的方式，即是比起一區一區、一棟一棟整合更有效率的方式。市府可以訂立健全住宅安全的地方自治專法，將屋齡超過30年的老屋分級、健檢並標籤，以權利轉換的方式，透過公辦都更、標售，讓原屋主得到該有的價值，而老舊、有危險的房子公告價值遞減，就更有機會重建。

          高雄市都市更新聯盟協會理事長陳永森表示，高雄應有高雄的都更模式，過去都更多集中在北部、從市場的角度出發，建商實施大多多獲利，也建立「一坪換一坪」的普遍認知；但高雄房價水準相對較低，在高雄房價還未起漲前，以此角度來做都更就會停滯，都更應從居住安全和公平正義的角度出發，同時考量功能性、地主權益和發展在地特色，才能發展出「高雄特色的都更」。

          高雄市不動產估價師公會理事長鄭清中表示，都更的癥結點在於權利變換，屋主最在意房屋價值多少，從估價的角度來看，權利變換估價是以土地價值，以及有建物的土地總價值再去拆算土地價值，二者取其高，這樣對地主權益較有保障。

           鄭清中表示，南部房價低，即使近年房價上漲，都更可行性出現，但都更案件仍是送件少、醞釀多，危老案件七、八成都是透天厝，多是幾間透天有意願的屋主再擴及鄰地，但對都更者來說，都希望能整合完整街廓都更，在保障原地主權益下，若有釘子戶仍有應公權力介入才會有助推動。

          財團法人崔媽媽基金會執行長呂秉怡指出，居住議題不只是硬體，更重要的是軟體配套、支持性服務的社福政策，危險、不便利的房子應優先都市更新，除了都更，建議政府應進行「青年居住、高齡安居」的投資，提供經濟可負擔的社會住宅、鼓勵中產銀髮家庭可負擔的出租住宅，多元措施解決受困公寓長者下樓的問題，另弱勢社宅包租代管由社會局主政，結合社福支持。